| バブルとは何か？
MT：不動産で大儲けする為には、必ず押さえておかなくてはならないことが幾つかあります。まず、先程言ったように(1)景気の大きな流れを読む。(2)投資する前から税金対策を考える。(3)可能なだけレバレッジをかける。(4)ファンドをつくる。・・・これが基本的な戦略です。
BS：かなり発展してきましたが、、、レバレッジをかけるということは、つまり自己資金をできるだけ小さくするということですが、よく「テコの原理」などと言われています。このメリットを分かりやすくご説明頂けますか？借り入れを増やすということは、金利上昇リスクなど新たなリスクも生じるとは思うのですが、、、
MT：つまり、1000万円で物件を買ったとしますよね。これは通常1億にはなりません・・・バブルの時は別としてね。例えば、景気がよくなってその1000万円の物件が2000万になったとしましょうか。これを全額自己資金でやったとしますと、手持ち資金が２倍になった計算です。逆に、9割の900万円を借り入れて、100万円の自己資金で行ったとしましょう。物件が2000万円になれば900万を返したとしても1100万円残ります。つまり、手持ち資金は100万から1100万に11倍になるわけで、ここに借り入れをする最大のメリットがあります。レバレッジ効果です。
BS：東京の不動産ほど、劇的に上がって、劇的に下がった場所は世界的にもないと思いますし、それで多くの日本人は大損をしたわけですが、先程の話で言うと結局、ファーストフェーズからセカンドフェーズに移る時にガクって落ちるわけですよね。イギリスやアメリカなど先にセカンドフェーズに入った国を観察していて「バブルがはじける」と言うことに気付くことは出来なかったんでしょうか？
MT：あれは、ある意味で政策の間違いだったんですよ。それに乗った銀行も、投資家も間違いだったんではないでしょうか？
BS：以前、高橋さんは「上海の不動産の状況は少しバブルだ」とおっしゃっていました。これは、日本のわれわれが経験したバブルとは違うものですか？
MT：「バブル」という言葉の定義にも気を付けなくてはなりません。日本人は「バブル」と言うと「バブルの頂点」と「落ちる」ことだけを連想し、「恐い」という心理が働くようになってしまいました。経験的に。上海ではマーケットが本当の意味で成熟した９９年頃が不動産の始まりだと私は考えているのですが、それから毎年１０％ずつ、不動産価格が上がっています。これはバブルなのか？・・・違います。何故か？経済も１０％ずつ並行して成長しているからです。ところが、去年はじめて不動産価格だけが３０％上がりました。２０％のプレミアムが付いていることになります。これはひょっとするとバブルの入口かも知れない。そのようには考えています。バブルだからといって怖がってはいけません。落ちることを「バブル」と言うのではなく、落ちる前を「バブル」と言うのです・・・だから・・・儲けることを考えればいいじゃないか。そう思うわけです。
BS：上海に投資するには、非常にいいタイミングだという事ですね。
MT：そうです。まず、これかも上海の不動産価格は上がるでしょう。加えてもうひとつ、人民元の切り上げの話をしなくてはなりません。私は、人民元の切り上げが一度にではなく中長期的に少しずつ切り上げられていくのではないかと考えています。
BS：ソフトランディング。
MT：そう。このことは、万一不動産価格が下がったとしてもその場合のリスクをカバーする要因になります。もちろん、本心では不動産価格も上がり、切り上げで通貨も上がると考えているわけですが。。。そういった意味では、非常に魅力的な投資なのではないかと言えるわけです。
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