行政が「都市のビジョン」を語ることが大切

BS：正直なところ申しますと、実務レベルで仕事をしているわれわれもそれに近い違和感を感じる時はあります。それは、まだまだコンバージョンは発展途上であって、それぞれの特殊事例の実績を積み重ねていく段階に過ぎないからだと思います。シカゴやシドニーの事例がそっくりそのまま日本に当てはまるわけではないと思いますが、今後もっと「日本版コンバージョン」が普及・伝播していくためには何が必要だとお感じですか。

KS：資金ですね。この一点に尽きるように思います。不動産鑑定も担保評価から収益評価に少しずつ変わって来たとは言っても、最終的にお金を出す銀行が担保評価のシステムから抜けだせていません。実は各都市でもコンバージョンの初期段階ではほぼ同じ状況がありましたが、そういう膠着状態を変えるキッカケというのがどこのケースでもあったんです。

BS：それはなんでしょうか。

KS：それは、税制の優遇であったりそれを含めた政策です。日本でも、コンバージョンの賃貸住宅の補助金制度ができたりしましたが、大きなインパクトを与えるには至っておりません。各国でこれらが大きなインパクトを与えることになったのは、行政が都市のビジョンを示したことが大きな要因です。「これから街の中心街はオフィスを住宅に用途変更を進めて、住みやすい街をつくる。」という宣言です。

BS：今のお話しは、日本で言うところの「用途地域」による建築用途の誘導というレベルとは違うのでしょうか。